Satu Proyek Bisa Raup Omset hingga Rp 4 Miliar Selama 6 Bulan

Rubrik Sektor
Tabloid Peluang Usaha Edisi 07/Tahun V/10 Desember 2009

Abdul Rohmat, Pengusaha Properti Perumahan Residence (Usaha Properti di Lahan Terbatas)

Satu Proyek Bisa Raup Omset hingga Rp 4 Miliar Selama 6 Bulan

·       Keuntungan Mencapai 38%/Bulan

Bisnis properti saat ini makin mencorong terutama karena pertambahan penduduk yang sangat cepat. Berbagai konsep perumahan ditawarkan oleh pengembang, dan yang saat ini sedang banyak diminati adalah konsep town house residence yang simple, nyaman, namun harga terjangkau. Abdul Rohmat, salah satu pelakunya kini sukses meraup omset hingga Rp 4 miliar dari satu proyek selama 6 bulan. Bagaimana geliat usahanya?

Pengalaman di bidang marketing selama kurang lebih 7 tahun mendorong Abdul Rohmat yang biasa disapa Rohmat terjun ke bisnis properti mulai tahun 2008.  Sebelumnya di tahun 2002 ia menjadi marketing proyek rumah sederhana (RS) di daerah Balaraja, Tangerang.  Berkecimpungnya ia sebagai pengembang properti diawali dengan kesuksesan proyek pertamanya Pamulang Regency, di kawasan Pamulang Tangerang, Banten.

Ia memulai bisnis perumahan bekerja sama dengan pemilik lahan seluas 1.300 m2 yang menjadi lokasi berdirinya Pamulang Regency. Perkenalan dengan pemilik lahan itu dimulai sejak 2007 dan pemilik lahan tersebut menaruh kepercayaan sepenuhnya kepada Rahmat untuk membangun perumahan di atas lahannya. Dari kerja sama itu, pemilik lahan mendapat keuntungan dengan sistem bagi hasil 40% untuk Rohmat dan 60% untuk pemilik lahan.

Setelah ada lahan, modal selanjutnya dicari Rohmat dengan cara meminjam ke Bank BTN Syariah Cabang Pamulang - Tangerang dengan bunga  yang relatif ringan. Syarat pinjaman saat itu adalah sertifikat tanah untuk pinjaman modal sebanyak Rp 300 juta. Pembayaran dilakukan bila telah ada transaksi pembelian, yang mana bank berhak atas 10% dari jumlah nominal per unit rumah yang dibayarkan dalam kurun waktu 10 bulan.

Melihat prospek yang tinggi di bidang properti di wilayah Tangerang khususnya Pamulang, pria kelahiran Tangerang 19 Desember 1970 ini mencoba memulai usahanya dengan membangun properti murah di kompleks hunian Pamulang Regency type 32 sebanyak 10 unit. Pengertian properti murah adalah properti yang harga jual  per unitnya Rp 180 juta s/d 250 juta untuk tipe RS. ”Meski kita hanya membangun properti yang murah, namun tetap mengacu kepada unsur-unsur strategis. Konsepnya tentu saja minimalis, tipe sengaja dibikin kecil karena kami punya konsep RS,” terang ayah satu putri ini. Di pertengahan tahun 2008 usahanya berbuah manis, hanya dalam kurun waktu 6 bulan ia dapat menyelesaikan total pinjaman modal yang diberikan oleh bank.

Kesuksesan proyek pertamanya memicu Rohmat melebarkan sayap usahanya dengan membangun proyek kedua yang diberi nama Griya Pamulang Lestari berlokasi di Pamulang dengan lahan seluas ±1.200 m2. Modal usaha untuk membeli lahan itu diperoleh dari Bank BTN Syariah cabang Pamulang – Tangerang.

Izin Usaha. Saat ini kantor operasional usahanya berlokasi di Pamulang Barat untuk kantor pemasaran Pamulang Small Village dan di  Reni Jaya untuk  kantor pemasaran Bumi Ketapang Indah.

Untuk membangun perumahan murah, Rohmat membuat surat permohonan IMB ke kecamatan setelah itu diajukan ke Dinas Tata Ruang Kota yang diproses 6 – 10 hari.  ”Site plan atau rencana pembangunan yang kita ajukan harus sesuai dengan ketentuan dari KDB (koefisien dasar bangunan) Pemerintah Tata Ruang Kota Tangerang yaitu 40% bangunan dari luas tanah. Apabila disetujui Dinas Tata Ruang Kota akan mengeluarkan IMB. IMB khusus untuk proyek tersebut berlaku hanya untuk satu tahun dan bila pembangunan berjalan lebih dari satu tahun IMB wajib diperpanjang,” jelas Rohmat.

Proyek. Dari tahun 2008 hingga kini Rohmat telah memiliki 4 proyek, mulai dari Pamulang Regency pada awal Januari 2008 sampai pertengahan 2008 dengan nilai investasi Rp 300 juta untuk 10 unit tipe 32. Dilanjutkan proyek Griya Pamulang Lestari yang telah selesai dibangun dalam kurun waktu 1 tahun, dengan nilai investasi Rp 1,5 miliar untuk 25 unit tipe 32. Saat ini kedua perumahan ini telah sold out alias laku terjual semuanya. Di pertengahan tahun 2009, Rohmat memulai pembangunan proyek Pamulang Small Village yang juga ada di Pamulang, terdiri dari 18 unit rumah dengan tipe 36 di atas lahan seluas ±900 m2. Nilai investasi Pamulang Small Village sebesar Rp 950 juta, saat ini sudah ada 6 unit yang terjual dan 3 di antaranya sudah berdiri, sedangkan unit lainnya dalam proses pembangunan. Ketiga proyek milik Rohmat ini dibangun dengan pinjaman modal bank dan bekerja sama dengan pemilik tanah.

Baru-baru ini Rohmat bekerja sama dengan developer lain , tepatnya pada bulan November 2009  membangun Bumi Ketapang Indah yang juga berlokasi di Pamulang sebagai proyek keempatnya. Rencananya akan berdiri 33 unit rumah dengan type 32 di atas lahan seluas ±1.300 m2, dn nilai investasinya Rp 1,3 miliar. Adapun proyek lain masih dalam tahap perencanaan, yaitu Sakinah Residence di Tangerang yang terdiri dari 50 unit rumah type 32 – 36 di atas lahan seluas ±5.000 m2, Laladon di Bogor di lahan seluas ±5.000 m2 yang rencananya berdiri 40 unit rumah, dan Yasmin di Pamulang yang terdiri dari 10 unit di atas lahan seluas 1.300 m2. Rata-rata untuk pengerjaan proyek membutuhkan waktu 6 bulan – 1 tahun.

Harga Rumah. Adapun harga rumah yang ditawarkan Rahmat sekitar Rp 180 juta – Rp 238 juta untuk rumah type 36/78, 36/117, 36/102, 36/79, 36/80, 36/81, 36/83, 36/84, dan 36/87. Harga ini disesuaikan dengan lokasi, luas tanah, posisi kavling, dan suku bunga pada periode yang ditetapkan.

Konsumen biasanya membeli rumah dengan cara angsuran DP 20% mulai dari Rp 36 juta – Rp 47,7 juta. Angsuran selama 5 tahun besarnya Rp 3.424.800 – Rp 4.488,570/bulan, angsuran 10 tahun Rp 2.325.600 – Rp 3.078.240/bulan, angsuran 15 tahun Rp 2.319.200 – Rp 3.037.960/bulan. Biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) Rp 7.500.000 – Rp 10.425.000. Harga di atas berlaku mulai 1 Juni 2009. Termasuk Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB), pompa air, listrik dengan kapasitas 1.300 watt, harga belum termasuk booking fee, biaya AJB Notaris, Proses KPR.

Pemasaran. Untuk mendapatkan konsumen, Rohmat memasarkan lewat brosur, media cetak dan membuat account di  www.ciputatbisnis.com. Dibandingkan perumahan murah sejenis, perumahan yang dibangun Rohmat memiliki kelebihan, terutama karena pembangunan rumah dilakukan karyawannya sendiri tanpa kerja sama dengan kontraktor sehingga pengawasan lebih maksimal dan standardisasi bangunan sesuai yang diharapkan, karena tujuan utamanya bukan untuk mengejar keuntungan semata, tetapi untuk memperoleh kepercayaan dan kepuasan konsumen.

Fasilitas yang diberikan di perumahan yang dibangunnya antara lain pusat resapan air di depan kompleks perumahan untuk menjaga  ketersedian air, jalan bukan aspal atau beton tetapi menggunakan paving blok (bata blok) untuk menghindari genangan air sehingga meminimalisir banjir, taman, pompa air standar, dan listrik.

Material. Untuk menentukan harga jual rumah Rahmat mempertimbangkan harga beli tanah dan harga material yang selalu fluktuatif. Beberapa bahan material untuk membangun rumah antara lain batu kali 6 – 7 kubik/1 truk Rp 900 ribu  – Rp 1 juta, pasir 6 – 7 kubik/1 truk Rp 900 ribu  – Rp 1 juta, besi ukuran 12 mm Rp 36 ribu – Rp 40 ribu/batang, gipsum Rp 50 ribu – Rp 60 ribu/m2, kusen kayu meranti Rp 4 juta/set, semen Rp 51 ribu/sak, papan GRC Rp 40 ribu – Rp 50 ribu/lbr, baja ringan Rp 115 ribu/m, pompa air standar semi jet pump 250 watt Rp 600 ribu, keramik untuk lantai rumah ukuran 40 x 40 cm Rp 30 ribu – Rp 40 ribu/m2, keramik untuk kamar mandi 20 x 25 cm Rp 36 ribu/m2, kloset duduk Rp 550 ribu, kran Rp 20 ribu – Rp 30 ribu, wastafel bahan stainless ukuran 80 cm Rp 200 ribu. Bahan material tersebut dibeli di toko bahan bangunan terdekat. Rohmat melakukan pembelian material dengan sistem borongan.

Karyawan. Rohmat saat ini dibantu oleh 3 orang marketing, 1 orang staff admin, 1 orang bagian umum, dan 2 orang keamanan yang digaji rata-rata Rp 1,5 juta/bulan.  Sedangkan untuk membangun rumah ia mempekerjakan sejumlah buruh bangunan dengan gaji Rp 50 ribu/hari.

Dari usahanya yang baru berjalan dua tahun dan menghasilkan 4 proyek yang sudah berjalan menyusul beberapa proyek lain, Rohmat bisa mencapai omset Rp 1,5 miliar hingga Rp 4 miliar per proyek selama 6 bulan. Keuntungan yang diraih pun cukup besar sekitar 38%. Sebagai gambaran, proyek pembangunan Small Village di Pamulang Tangerang, Rohmat menghabiskan investasi plus operasional selama 6 bulan sebesar Rp 2.346.800.000, sementara pendapatan dari penjualan 18 unit rumah type 36 sebesar Rp 3.766.500.000, sehingga keuntungan bersih per bulannya rata-rata sebesar Rp 236.616.667. Proyeksi keuntungan ini berdasarkan biaya investasi untuk 1 unit rumah berkisar Rp 60 juta-Rp 70 juta plus operasional, dan harga jual yang berkisar Rp 180 juta – Rp 238.500.000 per unit. Ayu Utami

Info Lebih Lanjut Dapat Menghubungi:

Abdul Rohmat

Komplek Pamulang Small Village

JL. Mujair Raya, Kel. Bambu Apus

Pamulang, Tangerang

Telp. (021) 97881998, (021) 94080970,

Hp  085277051998

Email : rahmat1912@yahoo.com